上半年上市房企业绩继续分化 多家现“增收不增利”
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今年上半年，上市房企的业绩表现如何?从目前已发布2023年上半年度业绩报告的A股和港股上市房企看，头部房企的规模效益依然突出，而多家中小房企则出现“增收不增利”的情况。同时，有房企归母净利润同比扭亏甚至大增1700%，也有多家企业上半年由盈转亏。
值得注意的是，上半年不少房企出现业绩较大波动，主要因旗下项目较少，兼受个别项目或区域市场影响较大。而房屋销售收入、成本的大幅增加，则成为这些房企归母净利润下滑的主要原因。
中指研究院企业研究总监刘水8月31日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，部分中小房企受益于期内房地产项目进入结转期、投资收益增加、租赁收入有所好转等因素影响期内实现收益增加。有些房企则面临结转项目较少、结转毛利下降、各类成本费用增加等问题而导致收入减少，同时销售预期不力加剧资产潜在减值压力，资产处置也将影响当期损益。部分中小房企则面临区域市场下行压力、其他业务收入增长不利等问题。
多家房企“增收不增利”
从头部房企上半年的营收来看，规模效益依然突出，除部分出险房企外，大多数头部房企的营收和归母净利润表现稳健。如万科A、碧桂园上半年营收均超2000亿元，绿地控股、保利发展和中国恒大均超过千亿元，中海地产、华润置地、龙湖集团、融创中国、绿城中国和招商蛇口均超500亿元。归母净利方面，保利发展以122.2亿元居位，万科以98.7亿元排在第二，绿地控股、新城控股和招商蛇口均超过20亿元。
不过，大多数中小房企在上半年的表现并不理想，多家企业出现“增收不增利”现象。如首开股份，上半年实现营业收入同比增长173.12%至194.01亿元，但由于成本大幅增加，归属于上市公司股东的净利润为-19.06亿元，同比亏损14.24亿元。原因为“与去年同期相比，期内房屋集中交付项目总规模较大，相应房屋销售收入、成本均大幅增加”。
表示在项目销售上，上半年首开股份除北京之外的部分城市去化不甚理想，如沈阳、大连、厦门等住宅项目，目前累计签约销售面积较低。
中华企业也出现收入增长但规模净利润亏损的情况，虽然其亏损较去年同期有所收窄，但上半年营收同比大增108.74%。其中一个原因是中华企业对旗下的镇江回龙山庄、镇江檀悦名居两个项目合计计提减值准备0.68亿元，这也相应减少公司报告期内归母净利润约0.68亿元。
港资房企路径上半年也出现“增收不增利”现象，上半年实现收入同比增加26.22%至62.76亿港元归属股东净亏损达12.20亿港元。“因房地产市场持续下行，交付物业的价格有所下降，导致期内毛利率下跌，毛利录得6.94亿港元。”
也有部分房企上半年营收净利润双降。如中洲控股，上半年实现营业收入36.46亿元，同比下降22%;实现归属上市公司股东的净利润为-1969.97万元，同比下滑107.62%。
刘水指出，区域中小型房企应专注开发业务，提质增效。区域中小型房企应通过区域深耕、打造更加贴近客户需求的产品，从而提升企业的专业化程度和品牌竞争力。对于立足一二线城市的区域性中小型房企，在都市圈范围内深耕布局，应专注区域开发，通过更高的经营质量获得管理红利溢价，争取更多的竞争优势。
“对于三四线城市中小房企，随着盲目扩张企业的退出，竞争将有望减少，这些房企应进一步深耕大本营地区，提升标准化建设程度的同时打造品牌价值，进而谋取更大的规模。”
营利双增的仍有压力
上半年也有多家房企财务指标表现优于去年同期。如港龙中国地产，上半年实现收益74.39亿元，同比增长36%;归属股东净利润1.90亿元，同比增长6%%。
港龙中国地产的主要收益来自物业销售，由于报告期内交付的物业增加，带动已确认物业销售额出现增长。同时，“上半年包括建筑成本、土地成本及资本化利息在内的金额约为60.89亿元，去年同期约为43.38亿元。而销售及营销开支和一般及行政开支合共约为4.11亿元，同比减少约9%。”
再看上实发展，上半年实现营业收入34.49亿元，同比增长149.58%;归属于上市公司股东的净利润3.97亿元，同比增长529.45%，而去年同期为亏损9246.22万元。无论是在营收还是规模净利润上都迎来大幅度增长，实现扭亏为盈。
上实发展表示，实现上述业绩主要是公司抓住市场回暖时机，围绕年度预算和重点工作，在夯实基础工作的同时，推进重大项目实施。上实发展在手项目较少，上半年仅4个在建项目，上海一个楼盘的认购销售额就占其整体签约金额的98%。
上半年，虽然张江高科营业收入同比减少59.67%至5.41亿元，不过归母净利润却同比增加1701.61%，达到3.92亿元。但其“净利润的增长主要来自租赁业务收入、投资收益的增长，以及公允价值变动收益同比增加近2亿元”。具体到房地产销售上，张江高科收入也较同期出现大幅下降。
“2023年，整体房地产市场仍处于深度调整期，行业进入缩表出清、优胜劣汰阶段，行业竞争格局也发生了明显变化，企业分化现象逐渐加剧，一部分房企被淘汰，综合实力较强的头部央国企经营保持稳健，一些区域深耕型的国企及民营房企作为新势力正在崛起。”刘水表示，未来行业在规模、布局、业态等方面均将形成深度分化。开发业务赛道弯道超车机会减少，头部企业地位稳固，未来或将形成金字塔型行业格局。
融创中国上半年收入增超两成 净利亏损减超三成
每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
8月30日晚间，融创中国(HK01918,股价0.94港元，市值51.22亿港元)发布其2023年上半年经审阅的业绩报告。
中报显示，融创上半年合同销售额521.4亿元，营收较去年同期增长20.5%至584.7亿元;毛亏损约为30.8亿元，亏损较去年同期减少约49.2%至29.8亿元;公司拥有人应占亏损约为153.7亿元，亏损较去年同期减少约33.9亿元，减少约18.1%;核心净亏损约91.4亿元，亏损较去年同期减少约19.2亿元，减少约17.4%。
境外债务重组已完成
在中报中，融创中国公布了其债务重组情况。境外债务重组方面，融创中国约百亿美元的境外债重组方案，已有约87%的债权人加入重组支持协议，重组已实质性完成，将于10月进行法定裁决，力争在今年年底前完成所有流程;境内债务方面，今年1月份，融创中国160亿元境内债券重组完成。
融创中国表示，未来随着境外债务重组的成功，将极大地减轻公司未来两年现金流压力，同时30亿~40亿美元的降杠杆方案的落地也将优化公司的资本结构并减轻未来偿债压力，从而支持公司经营的恢复。
事实上，今年以来，为了缓解债务问题、增加流动性，融创中国已先后出售多个物业资产。如8月10日，融创中国与中航信托、首开股份签订协议，以总代价8亿元向首开股份转让公司全资附属公司宁德融熙67%的股权及中航信托对宁德融熙享有的约1402万元的债权;以及分别在7月7日、8月17日与荣丰公司订立协议，向荣丰公司或其指定人士出售杭州融鑫翰置业、安徽融源泰置业和望金沙酒店项目的100%股权，累计代价约12.3亿元，所得款项用于现有债务偿还及项目后续开发建设资金投入问题。
同时，融创中国的亏损面也在收窄。中报显示，上半年融创中国收入约为584.7亿元，同比增长约20.5%;毛亏约30.8亿元，亏损较去年同期减少约49.2%;公司拥有人应占亏损约153.7亿元，亏损较去年同期减少约 18.1%;核心净亏损约91.4亿元，较2022年同期减少约19.2亿元，同比减少约17.4%。截至6月30日，融创中国手持现金及现金等价物约72.91亿元。
目前来看，融创中国财务表现短期继续承压。此外，上半年融创中国连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约521.4亿元;权益土地储备余额1.22亿平方米，权益土地储备货值预计约为1.39万亿元，超七成分布在一二线城市。
融创中国中报表示，公司整体资产质量良好，且绝大多数项目层面的融资均有充裕的底层资产支持，大部分项目层面贷款也保持正常存续，对于部分由于市场下滑造成需要展期的融资，公司将继续与金融机构积极沟通持续化解;同时也将积极推动存量融资成本的下降，降低利息负担。
“保交楼”仍是首要目标
对于融创中国而言，保交楼依然是公司运营的首要目标。
报告期内，公司在62个城市完成超11.8万户房屋交付，交付总户数同比增长31%，交付总面积同比则增长约29.3%至481.7万平方米。融创中国表示，公司积极申请保交楼专项借款、配套融资等资源，以确保物业项目的开发建设及顺利竣工交付。
截至报告期末，融创中国第一批次及第二批次的保交楼资金已经落地约190亿元。目前，公司还在积极地推动银行的保交楼配套融资，且已有部分项目落地放款。
融创中国指出，在当前正常新增融资和销售尚未恢复的情况下，保交楼资金的获取对公司复工复产和项目的正常交付具有重大的作用，也是对后续经营恢复的重要支持。
需要指出的是，融创中国已与华融、东方资产、长城资产、信达资产、陕西金融资产管理公司等头部AMC(资产管理公司)展开合作，合作规模超过240亿元。
“未来将继续积极把握政策机遇，通过申请保交楼专项借款、争取银行保交楼配套融资以及继续推动资产管理公司与其他金融机构协同盘活优质项目等方式，支持和确保物业项目的开发建设及顺利竣工交付。”
此外，在中报中，此次核数师立信德豪对融创中国2023年中报给予的是“无保留意见”，相较2022年年报的“无法作出意见”，有了明显的改善。据了解，审计意见一般分四种，无保留意见、保留意见、否定意见和无法表示意见。而无保留意见，是指当注册会计师认为财务报表在所有重大方面按照适用的财务报告编制基础编制并实现公允反映时发表的审计意见。据不完全统计，在2022年房企年报中就有6家被核数师给予“无法表示意见”，3家房企被给予“保留意见”。
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